möbliertes Wohnen München – 7 Dinge, die Vermieter wissen müssen

München ist einer der am stärksten regulierten Immobilienmärkte Deutschlands. Für Vermieter ist es daher besonders attraktiv, die Immobile zum möblierten Wohnen anzubieten. Dies bietet deutlich mehr Flexibilität und Renditechancen.

möbliertes Wohnen München – Höhere Rendite

Bei einer unmöblierten Wohnung ist man an den Mietspiegel gebunden. Bei einer möblierten Vermietung kann der Vermieter hingegen Zuschläge verlangen, welche die Mieteinnahmen im Vergleich zur Kaltmiete bis zu 30–40% erhöhen können:

  • Möblierungszuschlag: Hier können mindestens 5% der Nettokaltmiete angesetzt werden. Bei Orientierung am Zeitwert der Möbel, der dann nachgewiesen werden muss, können z.B. auch 12% angesetzt werden. Hinzu kommen Steuervorteile durch Abschreibungsmöglichkeiten (AFA). Das erhöht die Nettorendite deutlich.
  • Pauschalmiete: Beim Wohnen auf Zeit ist eine Inklusivmiete üblich und zulässig. Da der Vermieter dabei das volle Risiko steigender Energiepreise oder eines verschwenderischen Mieters trägt, darf dies als „Sicherheitszuschlag“ in gewissem Rahmen in die Kalkulation einpreisen. Solange dies 15% nicht überschreitet, wird es auch bei amtlichen Prüfungen meist nicht beanstandet. Zwar schwankt hier das Ergebnis von Mieter zu Mieter und hängt insbesondere auch von Schwankungen der Energiepreise ab. Aber über einen langen Zeitraum gerechnet können diese 15% letztlich als zusätzliche Rendite kalkuliert werden.
  • Servicepauschale: Wenn man eine Wohnung möbliert über einen bestimmten Zeitraum vermietet, dann bietet man nicht nur Wohnraum an, sondern ein Produkt. Das erlaubt eine rechtlich durchsetzbare Servicegebühr. Zu diesem Service gehören z.B. Bereitstellung von Internet/WLAN, Anmeldung und Übernahme und TV & Rundfunkgebühren, Nebenkosten-Management (Verwaltungspauschale) und (sofern vorhanden) die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Waschraum (mit Münzgeräten), Fahrradkeller oder ein einfacher Fitnessraum im Haus. Auch eine monatliche oder zweiwöchentliche Grundreinigung fällt darunter

Fazit: Über Möblierungszuschlag, Pauschalmiete und Service-Gebühr können die Mieteinnahmen um 30–40 % höher als die übliche Kaltmiete liegen. Obendrauf kommen (beim Möblierungszuschlag) noch steuerliche Vorteile. Wichtig bei Prüfungen durch das Amt ist die Transparenz der Kalkulation. Vermieter sollen sich bei der Kalkulation dieser Zuschläge durch Experten, zum Beispiel von Acco Real beraten lassen.

möbliertes Wohnen München – Weitere Vorteile

Nicht nur die höhere Rendite ist für Vermieter beim möblierten Wohnen in München attraktiv, es gibt noch weitere Pluspunkte:

  • zahlungskräftige Zielgruppe: Große internationale Firmen (BMW, Google, Siemens, etc.) suchen häufig möblierten Wohnraum für Projektmitarbeiter oder Berater, die für 6 bis 24 Monate in der Stadt sind. Diese Mieter haben hohe Gehälter oder das Unternehmen übernimmt die Miete. Das Mietausfallrisiko ist minimal.
  • Wohnungszustand: Mieter reisen oft nur mit dem Koffer an und verbringen auch nicht übermäßig viel Zeit in der Wohnung. Diese meist pfleglicher behandelt als bei langlaufenden Mietverhältnissen.
  • Flexibilität bei Eigenbedarf und Verkauf: Die zeitliche Begrenzung der Mietverträge ist vor allem dann interessant, wenn zukünftiger Eigenbedarf absehbar ist oder die Wohnung im Rahmen aufgrund von Liquiditätsbedarf kurzfristig verkauft werden können soll.

möbliertes Wohnen München – Rechtliche Rahmenbedingungen

Es gibt einen rechtlichen Rahmen und mögliche Fallstricke für möbliertes Wohnen in München, auf die man achten sollte. Wer sich jedoch als Vermieter vorher Gedanken macht und die nötigen Vorbereitungen trifft, der hat nichts zu befürchten.

  • Möblierungszuschlag: In München prüft das Amt für Wohnen und Migration sehr genau. Der Zuschlag muss also immer durch eine detaillierte Inventarliste und reale Anschaffungswerte belegbar sein.
  • Servicepauschale, gewerbliche Leistungen: Bestimmten Leistungen im Rahmen des angebotenen Service (z. B. tägliches Frühstück, tägliche Reinigung) ändern die steuerliche Behandlung von „privater Vermögensverwaltung“ in „Gewerbebetrieb“. Das hat steuerliche Konsequenzen (Umsatzsteuer Gewerbesteuer), die am besten mit dem Steuerberater besprochen werden sollten. Tipp: Eine Einstufung als Gewerbe lässt sich bei der Reinigung z.B. vermeiden durch einen monatlichen oder zweiwöchentlichen Reinigungsturnus.
  • Wucher-Grenze: Wenn die Gesamtmiete (Kaltmiete + Möblierung + Nebenkostenpauschale + Servicepauschale) mehr als 20 % bis 50 % (je nach Einzelfall) über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann dies rechtlich als Mietwucher oder unangemessene Benachteiligung gewertet werden. Hiergegen hilft Transparenz, also am die detaillierte Dokumentation der Kalkulation der Zuschläge. Vermieter sollten das im Zweifelsfall mit dem Anwalt besprechen

Zusammenfassung: möbliertes Wohnen München – 7 goldene Regeln für Vermieter

  1. Renditeplus 1: Möblierungszuschlag mit zusätzlichen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten – 5% Zuschlag oder mehr
  2. Renditeplus 2: Extragewinn über Pauschalmiete – ein „Sicherheitszuschlag“ bis 15% kann über einen langen Zeitraum gerechnet als zusätzliche Rendite kalkuliert werden.
  3. Renditeplus 3: Servicepauschale für Zusatzleistungen, die noch nicht unter Gewerblichkeit fallen – bis zu 20% sind möglich
  4. Extravorteil 1: Zahlungskräftige Zielgruppen wie Expats und Projektmitarbeiter und damit minimales Mietausfallrisiko
  5. Extravorteil 2: Besserer Wohnungszustand – möblierte Wohnungen werden in der Regel pfleglicher behandelt als bei langlaufenden Mietverhältnissen.
  6. Extravorteil 3: Flexibilität bei Eigenbedarf und Verkauf durch die zeitliche Begrenzung der Mietverträge
  7. Rechtliche Rahmenbedingungen: Um die Vorteile risikolos zu nutzen sollten zunächst Experten wie Anwälte und Steuerberaterinnen hinzugezogen werden